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Le Code civil du Québec (articles 1974 et 1974.1) prévoit quatre situations où c’est possible de demander au locateur une résiliation de bail avec un préavis de deux mois et sur présentation d’une attestation officielle :

• Admission dans une résidence pour personnes âgées.

• Admission dans une habitation à loyer modique.

• En raison d’un handicap.

• Situation de violence conjugale ou agression à caractère sexuelle.

Pour les autres cas, puisque le locataire est lié au locateur par un bail avec une durée, il n’y a pas possibilité de résilier son bail, sous réserve d’une entente spécifique avec le locateur ou, encore, d’une sous-location ou d’une cession de bail (C.c.Q. art. 1870).

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Le locateur est tenu de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, mises à part les menues réparations d’entretien sont à la charge du locataire (sauf dans les cas de vétusté ou force majeure) (C.c.Q. art. 1864). Des exemples de « menues réparations d’entretien » : peinture en cours de bail, nettoyage de tapis, nettoyage de ventilateurs de salle de bain et hotte de cuisinière, remplacement des joints d’étanchéité du bain, lavabo et évier, décrassage des joints de céramique, etc. Enfin, lorsqu’un appareil inclus au bail brise, comme un électroménager, c’est au locateur de réparer.

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C’est plutôt au locataire qui libère son logement de le remettre dans l’état où il l’a reçu, excluant les changements normaux résultat de l’usure normale ou d’une force majeure (C.c.Q. art. 1890). Le propriétaire doit, en outre, délivrer le logement en état d’habitabilité et de le maintenir ainsi (C.c.Q. art. 1910 et 1911).

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L’article 1856 du Code civil du Québec indique clairement que « Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué. ». Ce type d’activité de location court terme, en plus d’être de plus en plus réglementée par les municipalités, cause préjudice au locateur ou au propriétaire (hausse des primes d’assurances, rappel du prêt hypothécaire ou autres). De son côté, le locataire s’expose à la résiliation son bail et son expulsion du logement. La même situation s’applique si le locataire décidait de transformer son logement unilatéralement (retrait ou ajout de murs, modifi cation de l’électricité et de la plomberie, etc.).

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Puisque le bail est moins de douze mois, l’avis doit être donné entre un et deux mois avant la fin du bail. Ainsi, dans ce cas où le bail est de neuf mois, le propriétaire est dans son droit de remettre un avis de reconduction avec modifications entre le 1 er et le 30 mai. Ce délai est même réduit à 10 - 20 jours pour la location d’une chambre ( C.c.Q. art. 19 42)

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Loyer est effectivement dû le premier jour du mois, si c’est ce qui est indiqué sur le bail. Toutefois, le locateur 1) a le droit d’exiger d’avance le premier mois de loyer, mais 2) ne peut exiger une somme d’argent autre que le loyer, ni exiger des chèques postdatés. (C.c.Q. art. 1903 et 1904). Sauf, bien entendu, si ce type d’entente est faite d’un commun accord entre les parties.

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Dans un tel cas, le locataire est tenu de permettre les visites du logement, si ces visites ont lieu entre 9 h et 21 h. Et il a le droit d’exiger la présence du locateur ou son représentant. Ainsi, dans des conditions raisonnables, le locateur peut faire visiter le logement, mais pas n’importe quand. (C.c.Q. art. 1930 et 1932)

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Un bail est reconduit automatiquement aux mêmes conditions et pour la même durée, sauf si une des parties a informé l’autre de modifications, et ce, au moins trois mois avant la fin (pour un bail de 12 mois) – par exemple, le locataire ne souhaite rester dans le logement et veut quitter. Dans ce cas, le bail a été reconduit et le locataire est lié au bail. Le locateur pourrait entreprendre une démarche en non-paiement de loyer au Tribunal administratif du logement. (C.c.Q. art. 1941)

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Un locateur peut évincer un locataire pour subdiviser un logement à certaines conditions. Dans ce cas, le délai est trop court, car le locateur doit informer le locataire au moins six mois avant la fin du bail (le délai est moindre pour un bail de six mois et moins), autrement dit avant le 31 décembre. Ainsi, le locateur peut faire son avis en janvier, mais en plus d’avoir bien préparé son dossier, devra attendre le mois de juillet de l’année suivante pour évincer les occupants. (C.c.Q. art. 1959 et 1960)

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Si le locataire ne répond pas dans le délai mentionné, le bail sera reconduit aux nouvelles conditions. L’article 1945 du Code civil indique que « le locataire qui refuse la modification proposée par le locateur est tenu, dans le mois de la réception de l’avis de modification du bail, d’aviser le locateur de son refus ou de l’aviser qu’il quitte le logement… ». Et le locateur a l’obligation d’indiquer un délai de réponse pour refuser les modifications du bail. (C.c.Q. art. 1943)